××大厦用地地价评估报告

致委托方函（略）

估价师声明（略）

估价的假设和限制条件（略）

房地产估价结果报告。一、委托方

全称：××有限公司

法定代表人：（略）

住所：（略）

二、估价方

全称：××房地产咨询评估有限公司

法定代表人：（略）

住所：（略）

三、估价对象概况

1．地理位置及周围环境

估价对象位于××市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。

估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是××市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为××市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。

估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。

2．市政建设状况

估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。

3．规划设计条件

估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表1。

表1规划设计条件轰内容指标内容指标总占地面积19800m2容积率7.619红线用地面积10500m2建筑限高80m市政代征地面积6800m2绿化面积占总用地的30%集中绿化代征地2500m2停车数45辆/万m2总建筑面积80000m2四、估价目的

为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。

五、估价时点

2001年1月5日。

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准。

七、估价依据

根据建设部、国家土地管理局、××市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。

八、估价原则

本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。

九、估价方法

估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下：

1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。

2.运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。

3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。

4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。

5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。

6.根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。

7.选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。

8.将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。

十、估价结果

本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认××市××区××路的××大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为：

1．熟地

总地价：310194638元

大写金额：人民币叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌圆整

单位地价：29542元/m2

楼面地价：38787元/m2

2．生地

总地价：129304838元

大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌元整

单位地价：12315元/m2

楼面地价：1617元/m2

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期

2000年1月5日至2000年1月15日。

十三、估价报告应用的有效期

本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。

房地产估价技术报告

（一）个别因素分析（略）

（二）区域因素分析（略）

（三）市场背景分析（略）

（四）最高最佳使用分析

根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式如表2所示。

表2使用方式分析表功能建筑面积（m2）百分比（%）办公写字楼4000050旅馆1600020公寓1200015商服80001O健身娱乐40005合计80000100（五）估价方法选用

估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理。具体的估价思路为：

1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。

2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。

3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。

4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。

5．以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。

6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。

7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地价。

8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。

（六）估价测算过程

1．开发总价值

本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。

（1）销售收益

1）估价对象开发完成后物业售价的确定

由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前××市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表3。

表3比较测算过程表编号实例售价（美元/m2）时间修正区位修正用途修正个别因素修正比准价格（元/m2）1实例A1950100/96100/96100/99100/9821812实例B1786100/95100/96100/98100/9920183实例C1800105/100102/100103/100104/10020654实例D2000101/100102/100101/100103/10021435实例E280095/10098/10095/10095/1002353根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。

2）计算销售收益

取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为：

办公写字楼：2000×8.45×40000×（1-O.1）=608400000元=60840万元

公寓：1900×8.45×12000×（1-O.1）=173394000元=17339.4万元

合计：78179.4万元

（2）出租收益

1）根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/（m2/月），取出租费用为0.15，使用面积比0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。

则评估物业内的出租收益为：

35×8.45×（1-0.15）×O.75×（1-0.2）×（1-0.2）×12×28000=40543776元

2）运用收益法公式计算开发价值：

式中a——年出租净收益；

r——资本化率（取2%）；

s——收益年递增率（取59/6）；

n——综合使用年限（50年）；

P——开发价值。

P=40543776÷（12%-5%）×{1-[（1+5%）÷（1