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A．华军软件园
B．海阔天空软件园
C．新华软件园
D．天空软件园

2005年11月，江苏省委十届九次全会提出把"三沿"开发进一步拓展为 "沿江、沿沪宁线、沿东陇海线、沿海"发展的"四沿战略"：沿沪宁线的高新技术产业带，推动苏南高开高走、快马加鞭；沿江基础产业带，让苏中崛起动力强劲；东陇海线的加工工业带和沿海产业带，使苏北振兴有了坚实的依托。 （1）沿沪宁线的高新技术产业带。以宁沪铁路和高速公路为主动脉、宽约50公里，长约300公里，沿线主要包括南京、镇江、丹阳、常州、无锡、苏州、昆山七个城市。该区域与上海经济连接紧密，城市经济均比较发达，有着极强的资金人才集聚力，目前信息产业在国内乃至国际已有相当地应。以沿线7个电子信息产业基地和5个软件园为载体，积极加强与上海、浙江等地高新技术产业的联合，推进科研、教育与生产的一体化发展，同时加快承接国际信息产业转移，在更大范围融入国际商圈中求得突破。重点发展移动和卫星通信、光纤和光电子、微电子、计算机及网络设备和软件等五大产业，着力抓好技术创新和人才引进，提高自主研发、设计和配套能力，努力掌握核心技术，加快构建面向国际国内两个科技市场、与区域经济和社会发展格局相一致的科技资源配臵体系，力争形成以信息产业为主导、高新技术产业为主体、新兴传统产业相配套的沿沪宁线高新技术产业带，建成全国领先、全球先进的重要信息产业基地。 （2）沿江基础产业带。以长江沿岸为主线，包括南京、镇江、常州、扬州、泰州、南通6个市区和句容、扬中、丹阳、江阴、张家港、常熟、太仓、仪征、江都、泰兴、靖江、如皋、通州、海门、启东15县（市）。该区域东接上海，西连长江中上游诸省，既有长江黄金水道为依托，又有苏北乃至中原广大地区为腹地，是江苏省承接上海，辐射苏北，缩小江苏南北差距，促进区域经济共同发展的重要纽带，是江苏经济社会新世纪发展的新增长极。充分发挥临江适宜布局大运输量、大吞吐量、大进大出产业的资源优势，在沿江地区重点发展装备制造、冶金、化工、物流四大基础产业，通过产业的上下游、前后向及旁侧链接，延伸产业链，发展成为世界级产业集群。着力建设好沿江开发区，争取更多的龙头型、基地型特别是国际一流的跨国公司项目落户沿江。进一步整合沿江港口，组建沿江港口联盟，强化与上海国际航运中心的联动，发展港口大物流。建立能够参与国际产业水平分工的生产体系、面向国际的市场营销体系和与国际惯例接轨的生产服务体系，加快形成长江三角洲地区具有全球影响的资本技术密集型制造业基地之一。 （3）沿东陇海线加工产业带。以陇海铁路为主线，经徐州自西向东依次穿越徐州市区、铜山县、邳州市、新沂市、东海县和连云港市区，与沿海经济带交汇，是江苏省的最北部地区。该区域位于长三角和环渤海经济带的中间，陇海铁路和连云港至霍尔果斯高速公路横贯东西，京沪铁路和京沪高速公路纵贯南北，东面与日本、韩国隔海相望，区位优势异常优越，是中国沿海东部优势和西部资源的连接点。充分发挥丰富的资源优势，把推进工业化进程与推进农业产业化、推进城市化结合起来，以工业园区为载体，以徐州、连云港等节点城市为支撑，承接沿江地区产业的梯度转移，为沿江开发提供基础原材料、电力和配套协作等方面的支撑，构筑起江苏国际制造业基地的产业链条。突出资源优势和产业特色，从资源利用型项目起步，加快形成基础原材料工业的产业优势，建成以资源加工型和劳动密集型为主体的加工产业密集带。提高工业整体素质，推动资源加工向机械制造、化工医药跃升，发展对未来区域经济发展具有强劲带动作用的高附加值产业。尽快将资源优势转化为产业优势。突出支持连云港港口建设，推进港城一体化，加快码头建设，增开国际航线，提高港口辐射能力，逐步形成苏北地区的国际商务中心。通过加快沿东陇海线产业带建设，辐射带动苏北地区加快发展。 （4）沿海经济带。以江苏境内的海岸线为主线，包括南通、盐城和连云港3个市区及其所辖的18个县（市）。该区域拥有954公里的海岸线，拥有滩涂1130万亩，占全国的1／4以上。海水、淡水、交通、电力、人力及人才资源丰富，拥有较好的地理、人文、自然优势。随着苏通大桥竣工，该区域与上海之间的交通障碍得以消除，积极接纳上海产业辐射，并通过上海的国际平台承接国际产业转移的时机逐渐成熟。先行启动沿海地区港口、交通、水利、输变电设施等重大基础设施建设，优先发展能源电力、船舶修造、化工、汽车、纺织等产业，重视海洋生物技术、海洋工程技术的推广和应用，积极发展海水养殖、海产品深加工、海洋医药、海水化工和滨海旅游业，形成苏、通、盐、连四市江海连通的沿海工业经济带。"四沿战略"产业布局主要考虑了哪些因素？

加快（）城市的微电子、光电子、软件园、生物产业园等高技术产业化基地的建设，形成特色产业园区的强大产业优势

A．上海

B．天津

C．武汉

D．沈阳

E．广州

致委托人函（略）

估价师声明

我们郑重声明：

1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5．注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。 中国注册房地产估价师（注册号××××）： ××××（签名盖章）

中国注册房地产估价师（注册号××××）： ××××（签名盖章）

中国注册房地产估价师（注册号××××）： ××××（签名盖章）

二00八年六月三十日

估价的假设和限制条件（略）

房地产估价结果报告

一、委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3 853.05㎡，土地面积为2 294.5㎡。

1．坐落

估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。

2．产权状况

根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。

3．土地状况

土地使用权面积为2 294.5㎡，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。

4．建筑物状况

估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853.05㎡。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。

估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。

5．配套设施状况

估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。

四、估价目的

为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。

五、估价时点

根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。

六、价值定义（略）

七、估价依据（略）

八、估价原则

本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：

1．最高最佳使用原则（略）

2．替代原则（略）

3．估价时点原则（略）

4．谨慎原则（略）

5．合法原则（略）

九、估价方法

本报告选用市场法和收益法进行估价（方法选择及方法定义略）。

十、估价结果

在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2 310万元）， 单价为5 995.03元/㎡。

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期

2008年6月25日至2008年6月30日。

十三、估价报告应用的有效期

本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。 ××房地产估价有限公司

二00八年六月三十日

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05㎡，

土地面积为2294.5㎡。

1．坐落

估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。

2．产权状况

根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。

3．土地状况

土地使用权面积为2 294.5㎡，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。

4．建筑物状况

估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853.05㎡。

各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。

估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。

5．配套设施状况

估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用

估价对象所在的××市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。

市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。

收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。

六、估价测算过程

（一）市场法测算过程